Cuba endurece las reglas para la compraventa de viviendas: pagos con cheque de gerencia, notario y sellos fiscales
El proyecto de nueva Ley de Vivienda que se discute actualmente en Cuba redefine el proceso de compraventa de viviendas en la isla, estableciendo un marco legal que busca garantizar transparencia y seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. La normativa detalla los requisitos, el papel de bancos y notarios, así como las obligaciones fiscales para compradores y vendedores, en un contexto de creciente demanda de vivienda y necesidad de formalizar un mercado que durante décadas operó bajo estrictas restricciones estatales.
El pago: cheque de gerencia como garantía
Uno de los elementos fundamentales del proceso es la forma de pago acordada. Según el proyecto de ley, el comprador debe acudir a una entidad bancaria para depositar o transferir el monto pactado por la vivienda. Una vez acreditado el dinero, el banco emite un cheque de gerencia a nombre del vendedor, documento indispensable que se presentará en la firma de la compraventa ante notario.
Imagen/ CubitaNow
El cheque de gerencia tiene una vigencia de 60 días y debe coincidir con el precio acordado, siempre que este no sea inferior al valor mínimo referencial fijado por las autoridades. El banco solo podrá emitir este documento cuando la totalidad del dinero se encuentre depositada y debidamente acreditada, garantizando así que el pago esté formalizado antes de la firma del contrato.
La formalización ante notario
La formalización de la compraventa se lleva a cabo ante un notario en el municipio donde está ubicado el inmueble. Ambos intervinientes, comprador y vendedor, deben estar presentes para la firma de la escritura. En casos especiales, como matrimonios o uniones legales, la presencia de ambos cónyuges es obligatoria. La ley también permite la representación mediante poder notarial si uno de los involucrados no puede acudir.
Documentación requerida
Para completar el proceso, es imprescindible presentar toda la documentación requerida:
· Documento de identidad de las partes
· Título de propiedad actualizado de la vivienda
· Certificación del Registro de la Propiedad
· Comprobante bancario de pago y el cheque de gerencia
· Sellos fiscales correspondientes, ya sea en formato físico o electrónico
Impuestos y obligaciones fiscales
La normativa establece obligaciones fiscales claras para ambas partes:
· El vendedor debe pagar el Impuesto sobre Ingresos Personales, equivalente al 4% del valor declarado en la operación.
· El comprador asume el Impuesto sobre Transmisión de Bienes, también por el 4% del valor de la transacción.
Existe, además, la posibilidad de pagar los impuestos de forma anticipada a través de canales electrónicos, lo que permitiría obtener una bonificación del 3% sobre el tributo total, un incentivo para quienes opten por la vía digital.
Un mercado inmobiliario en transformación
La nueva Ley de Vivienda se discute en un contexto donde el mercado inmobiliario cubano ha experimentado cambios significativos en los últimos años. Desde la autorización de la compraventa de viviendas entre particulares en 2011, el sector ha visto un crecimiento sostenido, aunque aún enfrenta desafíos relacionados con la falta de financiamiento, la inflación en los precios y la escasez de oferta.
La normativa busca, según fuentes oficiales, «garantizar transparencia en la transmisión de propiedad y brindar seguridad jurídica a ambas partes», en un intento por formalizar un mercado que históricamente ha estado marcado por la informalidad y las transacciones en efectivo.
El contexto de la crisis habitacional
La nueva ley llega en medio de una profunda crisis habitacional en Cuba. Según datos del Instituto Nacional de Vivienda, el déficit habitacional en la isla supera las 600,000 viviendas, una cifra que ha crecido en los últimos años debido al deterioro del parque inmobiliario, la falta de materiales de construcción y la limitada capacidad estatal para construir nuevas edificaciones.
Las transacciones de compraventa entre particulares se han convertido en la principal vía de acceso a la vivienda para muchos cubanos, especialmente en las grandes ciudades como La Habana, Santiago de Cuba y Holguín. Sin embargo, los precios han experimentado un aumento significativo en los últimos años, impulsados por la inflación y la dolarización de la economía.
Reacciones y expectativas
Organizaciones de la sociedad civil y expertos en temas de vivienda han señalado que la nueva ley es un paso necesario para dar certeza jurídica a las transacciones, pero advierten que no aborda problemas estructurales como el déficit habitacional, el acceso a financiamiento o la necesidad de una política de vivienda más integral.
«La ley establece un marco claro para las transacciones, pero no resuelve el problema de fondo: la falta de viviendas asequibles para la mayoría de los cubanos», señaló un experto en políticas de vivienda consultado por CubitaNOW.
Cumplir los pasos, clave para la legalidad
El proyecto de ley enfatiza que cumplir cada uno de estos pasos es esencial para asegurar que la compra o venta de una vivienda sea legalmente válida en Cuba y evitar problemas jurídicos posteriores. La normativa, que se espera sea aprobada en los próximos meses por la Asamblea Nacional del Poder Popular, representaría un avance en la formalización de un mercado que, aunque liberalizado, aún carecía de un marco legal unificado.
Hasta su aprobación definitiva, las transacciones de compraventa de viviendas continúan rigiéndose por las disposiciones del Decreto Ley 288, que data de 2011. La nueva ley busca actualizar y unificar criterios, adaptándose a una realidad donde el mercado inmobiliario se ha convertido en uno de los sectores más dinámicos —y también más opacos— de la economía cubana.